美联储加息会不会成为压垮房价的最后一根稻草？

美联储加息本身并不是突发性因素，但其对市场的影响往往比突发性事件更难修复。 主要原因是突发性因素对整个市场的影响主要在情绪层面，时间再向前迈进一步，市场很快就会恢复正常。 美联储加息并非如此。 这就像给一个人的身体注射一种慢性药物。 这种作用会随着身体活动量的增加不断释放到各个环节，最终从大脑刺激到手指。 .

美元加息意味着全球所有贸易和交易的成本都将上升。 简单地说，美元这种世界上不可或缺的商品价格上涨了。 我们知道，在一个国家的经济层面，如果电价、油价、水价、地价等上涨，会带动一系列的生产成本，而货币的“升值”会产生更全面的影响。对经济的影响远不止这些。

过去30年，美联储共推出了四次加息周期。 这四个周期对不同的全球市场有不同的影响。 虽然加息等于全球市场，但考虑到许多市场处于不同的经济周期，其影响千差万别。 如果说美联储的加息是一把枪，那么这把枪可以说是用来打第一只鸟的。

1988年至1989年美联储开始加息时，全球市场最大的泡沫是日本房地产市场。 仅从 1986 年到 1989 年，日本的房价就上涨了两倍多，但随着美联储开始加息（从 1988 年 3 月到 1989 年 5 月，美联储共加息 16 次，联邦基金利率从 6.75%至9.81%%)，美元迅速回归，国际资本开始撤出日本市场。 1990年开始，日本房地产泡沫破灭，房地产经济开始崩溃。 日本21家大银行宣布破产，坏账达1100亿美元。

1994年至1995年，美联储加息的背景不仅是通胀因素，还有降低美债成本、维护美元信用的需要。 1994年，美国10年期国债收益率从略高于5%升至8%，以美元计价的黄金价格出现重新进入牛市的迹象。 五年的熊市以两年内超过 25% 的涨幅告终。

由于对通胀的担忧更加明显美联储加息比特币，美联储将利率从 3% 上调至 6%，从而控制了通胀，债券收益率大幅下跌。 以美元计价的黄金价格几乎没有回升，就再次进入了五年熊市。

1995年至1999年，国际金价暴跌近40%。 以至于1999年，为了防止各国央行抛售黄金，彻底压垮金价，欧洲央行、英国央行、法国央行、德国央行、意大利央行等11个国家签署了《黄金销售限制协议》（协议国没有联邦储备银行。），该协议规定在接下来的五年内，签署国每年只允许出售400吨黄金。

1999年到2000年的加息美联储加息比特币，戳破了互联网高科技引领的资本泡沫，以至于直到15年后的2015年，纳斯达克指数才超越了2000年互联网泡沫的纪录。

美联储2004-2006年的加息给美国房地产市场带来了“去杠杆”和“硬着陆”，并间接引发了2008年的金融危机和海啸。

纵观美联储过去四次加息，第一影响日本房地产，第二影响全球货币体系和黄金，第三影响纳斯达克互联网泡沫，第四影响美国次贷（房地产）。 那么这次哪些市场将受到最严重的打击？

近期，在美银美林对全球投资者的月度调查中，84%的投资者认为美股是全球最被高估的资产，创历史新高，甚至高于1999年的美国科技股。当有大气泡时更多。

但相比美股，其实全球估值更高的资产可能在中国市场，否则全球也不会如此担心中国的“去杠杆”问题。 调查显示，在投资者选择的影响全球经济的重大事件中，中国信贷紧缩位居榜首，近三分之一的投资者认为这是全球经济增长面临的最大威胁。

中国的信贷紧缩有三个背景。 一是中国经济增速放缓。 近两年外汇储备大幅减少（累计减少8000多亿美元）。 人民币贬值预期一直存在。 经济还可能制造资产价格泡沫并增加债务杠杆，从而导致金融危机； 二是美联储加息周期的开始。 中国对稳定人民币汇率的坚定态度要求国内利率不断上调，以保持利率优势； 三是为抑制投机，引导经济走出虚实，中国采取了“短线长线”操作。 短期流动性持续不足，一年期国债收益率高于十年期国债。

因此，中国货币领域政策出现大逆转的可能性不大，持续缓慢收紧是当前重要趋势。 中国人民银行刚刚公布的数据显示，截至5月末，广义货币（M2）同比增长9.6%，增速比月末回落0.9和2.2个百分点。分别为上月和上年同期。 历史首次跌破10%，创历史新低。 要知道，2009年，M2的增速已经达到了29.7%，是此时的三倍。

未来美联储加息的影响可能集中在两个“早鸟”领域，一是美国股市，二是中国市场，具体来说，可能是中国房地产市场。

关于美股，以后会有专门的分析。 今天主要讲一下美联储对其他资产价格的影响，特别是对国内房价和股票价格的影响。

价格

美联储的加息和未来可能的资产缩减计划将首先冲击全球最被高估的资产。 虽然中国的房地产市场不像日本20世纪90年代初那样，大量国际资本参与炒作房价，最终导致出现断崖式下跌的风险，但也存在蝴蝶效应美联储加息，更何况美联储不是蝴蝶，而是老鹰。

事实上，如果仔细分析中国房价的走势，真正的持续暴涨是在2008年以后，主要原因是美联储资产负债表扩张在很短的时间内接近3万亿美元。 2008年，时间向全球市场释放，中国作为贸易顺差最大的国家，也带动了基础货币的飙升，房地产也从这个时候开始失控。 美联储加息和缩表导致的投资者预期变化本身就是一大风险。

目前研究中国房地产市场，具体数据没有太大参考价值，因为最基本的问题是美元流出欲望加剧，经济增速下滑，人口拐点已成很明显。 整体消费和投资面临诸多不确定因素。 在此情况下，居民收入的预期增长是否能够支撑目前市值超过3万亿元的中国房地产市场？ 另外，假设中国大部分信贷不流入房地产市场，那么住房需求会发生什么变化？

就像2006年的美国房地产市场，你从正常数据看不出房​​价会出现问题，因为在信贷的刺激下，不断创造需求，获得住房抵押贷款的机构把房子看成是最有价值的. 投资者将房屋视为最佳投资选择。 市场坚信这一切，但整个链条却越来越脆弱。

股市

虽然从前三次美联储加息对股市的影响来看，负面影响更为明显。 与美联储上次（三个月前）加息相比，中国股市再次出现较为明显的调整，上证指数再次回调。 超过6%，创业板跌近10%。

然而，股票市场不仅仅是一个由流动性支持的市场。 此轮股市调整刺激了价值投资的回归。 一些市盈率低、现金流充足、盈利预期强的公司连续上涨。 而此轮调整进一步压低了A股的估值，对后续一段时间的走势将产生一定的影响。

3月份美联储加息时，我警告过对A股的影响。 当前背景已更改。 A股最大的风险其实不是资金成本的上升，也不是大部分公司盈利预期的下降，而是缺少真正能够创造“概念”的A公司。 如果仔细分析本轮美股的连续上涨，最直接的推动力量依然是高科技公司。 就连巴菲特也开始重金买苹果，后悔没有买谷歌和亚马逊。 这也是美联储最近六个月的两次加息至今仍未撼动美股牛市的重要原因。

遗憾的是，当你仔细观察中国股市的IPO公司时，你基本上不认识它们，在日常生活中也很少接触到这些公司。 只能从名称中的行业关键词来判断。 什么，什么水泥什么的，建材什么的，银行什么的，能源什么的，这样的企业上市，激活不了市场。

股市和人性一样。 没有领袖，就没有号召力。 这也是为什么美国各大交易所要不断打造和推动龙头企业上市的原因。 但是，受制于“审批制”，A股更像是一个只满足于上市公司融资套现的操作系统，而不是一个开放的资产定价市场。 这个很难办，创业者的定位是错误的。 因为这个逻辑，创业者的最终目的是上市后获得一次性回报，而不是创造一个伟大的公司。

具体来看，在美联储加息背景下，加之当前国内去杠杆形势，A股可能进入较长时间的纠缠期。 但随着投机资金逐渐出清，不少长线投资者对利率不再敏感，也没有必要过度看空。 有底，无市大概率。 投资A股最大的风险，变成了不可预测的时间成本。

金子

由于美联储最近三次加息并未对金价产生实质性影响，从近两年的历史表现来看，金价在加息前会走弱，但更多是为投资者创造买点。 落地后，金价不跌反涨，可持续性较强。 因此，此次加息并没有给黄金市场带来更多的恐慌情绪。 即便在加息前两周，全球最大的黄金ETF SPDR也连续四次增仓，累计增持近20吨。 持仓量创半年新高。

从避险需求来看，目前看好黄金市场的投资者主要考虑两个风险。 一是信贷资产回落的风险，比如防止美股意外大幅调整，对非信贷资产黄金有利。 二是美元走低的风险。 年初以来，虽然美元经历了加息和加息预期，但美元兑主要货币出现贬值。 美元指数已修正超过5%。 反弹超过10%。

美国刚刚公布的5月CPI和核心CPI均显着低于预期，且均低于前值，引发市场对未来美联储继续加息步伐的担忧。 支撑，但美元周期性走弱的势头似乎还没有结束。 由于正在升值的欧元和日元还没有出现反转的迹象，欧洲的法国大选并没有飞出黑天鹅，而德国大选也有利于默克尔，导致前景向好。欧元和美元的新前景。 压力。 美元走低对其他市场的影响可能需要更多的条件来判断，但对于黄金来说，两者的拉锯效应非常明显。

从实物供需来看，从三季度开始，黄金市场消费需求将逐步恢复，黄金基本面问题并不严重。 风险方面，投资者需关注美联储缩表，或给金价带来新的不确定性。

预计美联储加息后，金价将进入新的波动周期。 抛开未知的地缘政治因素，非美货币市场的变化将影响以各种货币计价的黄金价格走势。 在非美货币中，人民币最为特殊。 中国市场对黄金的需求仍处于释放阶段。 无论是实物商品的进口需求，还是国内市场对黄金的金融交易需求，都处于扩张期。 以人民币计价的黄金具备持续溢价的条件，中国市场对金价的支撑或将延续。

从具体走势来看，由于加息消息被反复消化，金价目前面临新的选择。 金价往往对不确定事件有非常强烈的反馈，但一旦消息开始变得可预测，黄金的避险价值就会迅速被削弱。 . 因此，预计金价在找到新的不确定因素支撑之前，短期内将面临技术性回调的风险，而美联储加息后释放的鹰派言论，短期内仍需消化学期。

从中长期趋势来看，判断金价应包括三个因素。 一是实体市场的需求，比如印度和中国； 二是美元走势； 三是其他市场的表现。 我更倾向于第三个因素，因为未来无论美联储采取加息措施，还是开始缩表，就像上一篇文章提到的，之前涨幅够大，估值开始上涨的资产欲高必先成。 震惊。 2011年以来，黄金仍处于相对低迷的环境中。 与当时的历史高位相比，仍低了30%。 它是全球估值较低的主要资产之一，为未来价格上涨提供了空间。 支持。

对其他资产价格的影响

美联储加息将首先影响流动性高的资产、杠杆率和信用水平，外汇市场波动将迅速加剧。 人民币汇率虽然经历了阶段性升值，但维持升值的成本越来越高。 未来允许汇率适当下行，将缓解汇率紧张，有利于允许汇率市场化，控制国内利率。 倡议。 因此，我对人民币汇率的判断偏向于未来六个月先升后贬的预期。

具体人民币汇率分析，以及原油、白银等大宗商品行情走势，请关注公众号“小雷看市”。

很多投资人让我分析一下对数字货币的影响。 事实上，数字货币作为一种完全依赖技术信用的资产，具有更大的信用风险，因为这种信用依赖于每个参与者的认可。 这种认识存在巨大的变数。 在数字货币本身强大到足以颠覆现有的美元计价体系之前，它会对美元的信用非常敏感。

近期，市场上比特币等数字货币价格出现回调，回调后停滞不前的局面或多或少受到了美联储加息的影响。 此外，目前整个数字货币的市值已经高达1000亿美元。 如果新增资金量不够，要推高其价格继续上涨就非常困难，因为纸币利率的上调本身就会推高投机数字。 钱的成本。

预计美联储加息后，包括比特币在内的众多数字货币可能会迎来更长时间的调整，但基于区块链技术的数字资产的整体趋势和走势依然存在，更多的投资者将选择将部分资金配置到类似的资产市场，可能会给已经发展良好并形成品牌效应的数字资产带来新的机会。

文/肖磊（财经专栏作家、金钱包首席研究员）

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